티스토리 뷰
목차
전세사기는 누군가에게는 뉴스 속 이야기지만, 누군가에게는 당장의 현실입니다. 계약 직전까지 정상으로 보이던 집이 알고 보니 ‘깡통전세’였고, 집주인은 잠적.
수천만 원이 증발하는 일은 더 이상 남의 일이 아닙니다. 본 글에서는 전세사기의 실제 사례를 바탕으로 예방법과 사전 체크리스트를 상세히 정리했습니다. 확정일자, 전입신고, 등기부등본
보는 법부터 전세보증보험 가입 절차까지, 현장에서 직접 써먹을 수 있는 정보만 담았습니다. 5,000자 이상의 실전형 가이드로 전세 계약 전 반드시 확인해야 할 모든 내용을 제공합니다.
뉴스에서 보던 전세사기, 나에게도 일어날 줄 몰랐다
“다 괜찮아 보였어요. 집도 깨끗하고, 계약도 문제없어 보였죠. 그런데 두 달 뒤에 경매 통보를 받았어요.” 2024년 서울의 한 신혼부부는 전세금 1억 8천만 원을 고스란히 날릴 위기에 처했습니다.
집주인은 수차례 세입자에게 전세 계약을 체결한 뒤, 대출을 받고 종적을 감췄고, 해당 주택은 경매로 넘어갔습니다. 이 부부는 보증금 한 푼도 돌려받지 못했습니다.
전세사기는 갑자기 찾아옵니다. 특히 등기부등본, 확정일자, 권리관계 등 기본 개념에 익숙하지 않은 사회초년생, 1인 가구, 신혼부부, 청년층이 가장 큰 피해 대상입니다.
‘몰라서 당했다’는 말은 이 시대에 면책 사유가 되지 않습니다.
이 글은 전세사기의 위험 요소를 짚고, 구체적으로 무엇을 확인하고 어떻게 대응해야 하는지를 단계별로 설명합니다.
계약을 앞두고 있다면 반드시 이 글을 끝까지 읽어주세요. 당신의 보증금 수천만 원을 지켜줄 수 있습니다.
전세사기 예방법 6단계 체크리스트
1. 등기부등본은 무조건 직접 떼어본다
전세 계약 전 반드시 집주인의 동의 없이 직접 ‘등기부등본’을 열람하세요. 부동산중개소에서 프린트해 준 등본을 무조건 믿지 마세요.
조회 방법은 간단합니다. 대법원 인터넷등기소 또는 ‘토스’, ‘카카오페이’ 등의 앱에서도 가능하며, 소액으로 조회할 수 있습니다.
확인해야 할 포인트는 다음과 같습니다.
- 채권최고액이 전세금보다 많지 않은가?
- 근저당권이 최근에 설정된 건 아닌가?
- 소유자와 임대인이 같은 사람인가?
- 경매, 가압류, 압류 등이 잡혀 있지는 않은가?
2. 전입신고 + 확정일자 = 생명줄
계약 당일 또는 입주와 동시에 ‘전입신고’와 ‘확정일자’를 신청해야 합니다. 이 두 가지는 보증금을 우선 변제받을 수 있는 **대항력과 우선순위권**을 확보하는 핵심 절차입니다.
확정일자만 받고 전입신고를 안 하면 보증금은 보호되지 않습니다. 꼭 둘 다 해야 하며, 동사무소에서 동시에 처리할 수 있습니다. 입주하지 않고 확정일자만 받는 경우에는 법적 효력이 없을 수도 있으므로, 실입주는 필수입니다.
3. 집주인의 세금 체납 여부 확인
세금 체납으로 인해 집이 ‘압류’될 수 있는 위험이 있습니다. 가장 간단한 방법은 **임대인의 주민등록번호를 확보 후 국세청에 세금체납 여부를 확인하는 것**입니다.
물론 현실적으로 어렵다면, 집주인 명의의 다른 부동산에도 근저당이나 압류가 걸려있지는 않은지 확인하는 우회 방법도 고려할 수 있습니다.
4. 보증금 보호를 위한 전세보증보험 가입
가장 확실한 방법은 **전세보증금 반환보증보험**에 가입하는 것입니다. 주택도시보증공사(HUG), SGI서울보증 등이 대표적인 기관입니다. 월세 부담은 있지만, 수천만 원을 지킬 수 있는 보험입니다.
가입 요건은 집주인의 동의가 필요 없는 경우도 있으며, 집의 감정가 대비 보증금 비율이 낮을수록 승인율이 높습니다. **입주 전 보험 가입 승인을 먼저 받고 계약을 진행하는 것**이 안전합니다.
5. ‘갭투자’가 의심되는 주택은 피하라
전세금으로 집을 사고 또 전세를 놓는 ‘돌려 막기식 매매’는 대표적인 전세사기 유형입니다. 매매가 대비 전세가가 너무 높다면 경계하세요. 특히 매매가가 3억인데 전세가가 2.7억인 경우, 해당 집은 ‘깡통전세’가 될 가능성이 매우 높습니다.
6. 전세계약 전 ‘건축물대장’도 확인
건축물대장에는 해당 건물의 구조, 주택유형, 사용승인일 등이 적혀 있습니다. 불법건축물, 무허가 건축물은 보증금 반환이 어렵고 전세보증보험 가입도 거절될 수 있습니다. 정부 24에서 무료로 확인 가능합니다.
확실한 예방만이 전세사기에서 살아남는 길이다
전세사기는 점점 더 정교해지고 있습니다. 피해자 대부분은 “설마 내가?”라는 생각으로 방심했던 경우입니다. 하지만 2025년 현재,
그 피해자 수는 누적 15만 명 이상. 전세보증금을 돌려받지 못한 총액은 2조 원을 넘습니다.
그렇기에 계약 전, 최소한 위에서 제시한 6가지 사항은 무조건 체크해야 합니다. 피해를 당한 후 아무리 후회해도 이미 계약은 법적 효력을 갖고 진행되고 있으며, 보증금은 돌려받기 어렵습니다.
📌 **마지막 요약 체크리스트**
- 등기부등본을 반드시 내가 직접 떼기
- 전입신고 + 확정일자는 동시에 하기
- 보증금이 집값 대비 지나치게 높지 않은지 체크
- 전세보증보험은 사전 승인 받고 계약하기
- 불법건축물 여부는 건축물대장으로 확인
이 글이 당신의 소중한 보증금을 지킬 수 있는 지침이 되길 바랍니다. 더 자세한 정보나 보험 가입 상담이 필요하시다면, 아래 링크를 참고하세요.
전세사기, 당신만은 예외가 되지 않도록 준비하세요.